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[股市資訊] 台灣重要房地產經濟指標暨重要訊息彙整專帖

住展雜誌:餘屋量近3800億元 零推案仍可供給1.7年的需求

鉅亨網記者張智堯 台北
2009 / 08 / 19 星期三 11:40         

住展雜誌今(19)日指出,房市鬼月即將到來,加上南台灣水災肆虐的新聞影響購屋者的情緒,使得上周各工地的來人平均減少了二成,成交狀況也跟著下滑了一成左右,此外政府擬不再續撥優惠房貸,使下半年以新成屋為主流的房市,餘屋的問題又開始浮上檯面,深怕餘屋的去化快慢,成為未來房市發展的拌腳石。

根據住展雜誌最新的餘屋量調查,95至98年上半年,北台灣五大區塊的餘屋量累計有41,791戶,累計未賣出的餘屋總金額為3,759億元,餘屋量最大的地區在桃園地區,目前的餘屋戶數18,281戶,未賣出的金額達1,291億元。

住展雜誌研發長倪子仁表示,北台灣今年全年的推案量二度下修至4,400億元,約與92年SARS的推案量4,387億元的量體相當,目前的餘屋量3,759億元,若以今年全年推案量4,400億元、目前整體的銷售率約五成來估算,一年約可消化2,200億元的量體,3,759億元等於未來建商不再推出新案,就已可滿足1.7年的需求量體。

桃園地區的房價比台北縣低出很多,所以若以餘屋總金額來算,最大量體則出現在台北縣,目前未售出的總銷售金額為1,514億元,較桃園地區多出了223億元。

住展雜誌發佈的餘屋量調查,乃是以新成屋為統計的標的,因為預售屋還沒蓋好,自然沒有所謂的餘屋可言,所以真正會影響房價的賣壓,不是預售屋,而是新成屋。

房市自今年3月回溫以來,在資金行情的推波助瀾下,豪宅熱賣、土地標售屢創新高,商辦更成為壽險業者追逐的標的,房市多空論戰再起,大台北區未來房價的漲跌再度成為各方關注的焦點,房市是否真正回溫?房價是否合理? 該區餘屋量的大小,自然是重要的參考指標之一。

餘屋量的多寡,對該區目前與未來的房市發展有一定的影響,從中我們發現,北台灣五大區塊,以基隆地區的餘屋量最少,只有1,713戶、118億元,而動見觀瞻的台北市,餘屋量亦僅有1,801戶、454億元,顯示台北市的房市,個案從預售屋銷售至新成屋交屋階段,新成屋的餘屋供給量十分有限,加上台北市土地一地難求,在需求強烈下,台北市的餘屋量會持續維持在低檔,是可以理解的。

台北縣餘屋戶數的前三名,第一是淡水的2,487戶,第二名是林口的2,452戶,第三名則是三重,餘屋量有1,855戶。淡水之會有較大的餘屋量,與近年淡海新市鎮的開發,引發大小建商一窩蜂的搭便車搶建有關,林口地區則與造鎮掀起的推案風潮有關。

桃園地區的房屋市場,持續受到台北縣林口、三峽,及新掘起的新莊等地攔截台北客戶的影響,台北客的成交比一直提升不上來,也就直接影響到桃園地區餘屋量去化的速度快慢,使桃園地區的餘屋量居高不下,前三名餘屋量最多的區域,第一是中壢市的3,814戶,其次是楊梅的2,988戶,第三則是桃園市的2,169戶。

為加速消化餘屋量,建商現階段抓住優惠房貸即將用罊為訴求,全力促銷新成屋,將加快餘屋的消化,對購屋大眾而言,某地區新成屋量體的多寡,不應視為該區未來房價是否漲跌的唯一考量,以桃園地區房市為例,新成屋餘屋量雖然較大,惟近年來桃園地區的房價根本沒漲到,新成屋的房價更已在成本邊緣,反成為購屋者進場購買新成屋的好時機。

近期,包括台北縣汐止的「長虹大鎮」、淡水的「尚海」、「元利水世紀」,捷運共構案、永和的「樺福千金」及三重的「冠德美麗新境」,及新莊的「峰景鳳翔」等新成屋案,受惠低利房貸的利多誘因,來人與成交的狀況表現相對突出。

倪子仁認為,在政府的優惠房貸擬不再續撥下,對新成屋購買的誘因勢必受到一定程度的影響,在金融風暴仍未遠離的此時,火車頭產業的房地產,是否因為優惠政策未能持續再施行,而使火車頭產業面臨回溫後又必需『斷炊』的窘況, 政府主管機關應審慎評估為是。

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北市買房 全家9.5年不吃不喝

2009/08/25  
【聯合報╱記者許佳佳/台北報導】


根據主計處公布的最新家戶收支調查推算,2008年台北市的購屋所得比上揚到9.59倍,比去年同期又增加了2.6%。台中市因家戶收入大減,購屋所得比雖為3.44倍,但上揚比率居全台之冠,達14.5%。

永慶房屋研展部協理黃增福說,大台北地區以外的各縣市,房價所得比大致維持在3倍左右的合理水準;目前台北市房價已逐漸向亞洲鄰近都市靠攏,但與全台其他縣市脫勾。

必須留意的是,一般住宅的基本需求仍以中產階級為主,在所得無法增加、優惠房貸用罄不續撥的狀況下,未來民眾追價力道將十分有限,短線上對於房地產後市,恐不宜過度樂觀。

太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,近年來由於房價持續上漲,但是薪水、所得卻是牛步化,所以除了金字塔頂端高所得者外,房價所得比普遍走揚,未來購屋者負擔恐怕一年比一年重。

所謂的購屋所得比,是以各地平均30坪的房價,再除以當年家戶全年可支配所得。也就是說,在台北市全家人要9.59年不吃不喝,才可能買到一間中古屋。台中人則是3.44年不吃飯;至於高雄人只要2.81年。

黃增福表示,全台各區的房地產內需市場,主要與各家庭的可支配所得習習相關,因此透過各地區的房價所得比,可觀察出區域房市的基本盤是否穩健、後市有無長期的支撐力道。

目前在北中南主要都會區當中,仍然以高雄市的房價所得比最低。張欣民認為,在高鐵及高捷通車後,加上鴻海等大企業陸續投資高雄創造的就業機會,以目前高雄偏低的房價及房價所得比,未來應該還有漲升空間。

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購屋貸款餘額 攀新高

【經濟日報╱記者藍鈞達/台北報導】 2009.08.27 08:49 am

  
建商推案轉緩,民眾買屋熱潮卻持續延燒,中央銀行昨(26)日公布最新統計,7月因民眾看好房市及政府優惠房貸即將見底的搶貸效應,讓銀行購置住宅貸款餘額攀上4.81兆元的歷史新高;反觀建商建築貸款餘額僅9,748億元,是近兩年新低水準。

購屋貸款餘額連續五個月上揚,並首度突破4.8兆元,較6月增加419.72億元,行庫主管分析,景氣緩步回溫讓民眾購屋意願提高,加上銀行貸款利率低,優惠房貸可能不續撥的消息便引發民眾積極搶貸,各種因素推動購屋貸款餘額持續攀升。

至於建商建築貸款餘額則反向連續五個月下滑,更連續兩月低於兆元關卡,7月建築貸款較6月減少214.75億元,行庫主管認為,主要是景氣狀況不明,使得建商推案態度趨於保守,寧願積極銷售餘屋,導致新推案量青黃不接。

銀行業者表示,本波房市轉趨活絡以來,建築貸款餘額首度連續下滑達五個月,但購屋貸款則連五個月攀升,顯示建商推案跟不上房市買氣,未來部分精華地區物件可能出現奇貨可居的現象,不排除台北縣市等地段未來可能出現另一波房價上漲。

但有房仲業者認為,現在是建商去化餘屋的好機會,只要整體空屋率下滑,反而能使將來房價趨穩,對房市長期發展是好事。

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7月全台房屋買賣移轉件數4萬492件,創14個月來新高紀錄

【財訊快報/曾國仁報導】內政部今天公布7月全台房屋買賣移轉件數,七月
買賣移轉件數4萬492件,較6月4萬零9件小幅成長1.21%,創14個月來交易量新
高紀錄,不過進一步分析全台6大主要都會區中僅台北縣、新竹市交易量呈現
上漲走勢,其中新竹市7月交易量較上月成長30.48%,台北縣成長14.81%,其
他地區則呈現小幅下修的現象。

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7月買賣移轉棟數 創14個月新高

2009/08/30  
【聯合報╱記者許韶芹/台北報導】


內政部昨天公布7月分全台建物買賣移轉棟數達4萬492棟,連續2個月突破4萬棟以上,更創下14個月新高紀錄,熱度直逼去年520時的高點。

全台建物移轉棟數雖連續2個月破4萬,但台灣房屋首席總經理彭培業預估8月分移轉棟數將下修。主要因為八八水災影響,投資人信心不足,股市、房市都受到壓抑;此外,2000億優惠房貸不續辦,原本因低利有購屋意願的民眾延遲進場,將形成「買氣遞延」現象。加上一般民眾會避免在鬼月購屋,也會影響房地產買氣。

細看全台6大主要都會區表現,則會發現7月分僅台北縣、新竹市交易量呈上漲走勢,其中以新竹市表現最突出,交易量較6月分大幅成長3成以上,台北縣成長1成4,其他地區卻小幅下修。

台灣房屋不動產研究員邊筱崴分析,台北市房價「高不可攀」,民眾平均要不吃不喝10年,才有機會成為台北市民,但同樣價錢在台北縣,可買到屋齡較新、坪數較大的房子,使許多民眾往台北縣移動。

信義房屋企研室經理蘇啟觀察,北市房價漲幅過大,目前為高檔盤旋,但台北縣明年有升格條件,捷運網絡逐漸成型,造成7月分台北房市交易活絡度「縣比市」強情況。

新竹市7月買賣移轉棟數爆增30%,成交大宗為3至4房、總價450至850萬左右的自住住宅。房仲業者分析,5月分科技業取消無薪假,許多科技新貴回到工作崗位,加上新竹市房價尚未回到去年高點,許多屋主降價初售,買賣認知差距縮小,加快成交速度。

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北市商辦租金一年跌5.8%

【財訊快報/編輯部】房仲業者統計,去年第三季金融海嘯爆發後至今年第
二季,台北市商辦的總體空置率從6.63%上升到8.99%,增加2.36個百分點;租
金因空置率居高不下,從每坪平均2,017元下跌到1,899元、跌幅5.86%。

    永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示,美國ISM指數突破50,景氣可望回
穩;中國PMI也持續揚升,基礎產業面穩定,當全球各國經濟數據由衰退轉向
復甦之際,台灣情勢卻相對動盪。永慶房屋商仲事業部調查,台北市公司營業
登記家數從去年1月至今年7月,淨成長為負4,641家;公司行號員工數自今年
3月後,衰退幅度維持在3%以上。

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商辦空置率再攀升 北市租金跌幅近6%


2009/09/04  
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】



  風災重創的元氣尚未復原,又面臨新流感的嚴重威脅,導致台灣商辦市場充滿不確定因素。商仲業者統計,截至今年第二季,台北市商辦空置率攀升至8.99%,每坪租金下跌到1,899元,租金跌幅近六個百分點。

■ 南京東路商辦 空置率破12%

  根據台北市商業處的資料顯示,北市公司營業登記家數從去年1月至今年7月止的淨成長為負4,641家;就業人口近一年的變動率,在公司行號的員工數部份,自今年3月後,衰退幅度仍維持在負3%以上,顯見北市的商辦需求仍相當頹軟。

  藉由官方的數據,再來對照商仲業者的統計,顯示台北市中心的商辦空置率持續攀升、商辦租金下滑的趨勢。台北市的商辦空置率,由去年第三季6.63%,上揚至今年第二季8.99%;至於同一時期的租金變動,也從平均每坪2,017元,跌破一千九關卡,每坪租金僅1,899元。其中又以南京東路四、五段的空置率最高12.22%、租金1,481元;中山北路晶華商圈空置率最低3.93%、每坪租金1,587元。

■ 內湖商辦一支獨秀 瑞光路身價倍增

  依據台北市商業處的統計,今年七月與去年同期的公司登記家數相較,多則如中山區,銳減955家公司行號;少則如中正區,也減少45家公司企業;唯有內湖區不減反增,在一年之內,湧入161家公司行號。

  其中又以瑞光路、洲子街附近的商辦詢問度最高,近五年來這兩個路段的漲幅,穩居內科商圈的前兩名,分別是93%與86%。譬如,2005年瑞光路的商辦售價,每坪約20-23萬元,2009年暴增近一倍,平均單價約35-48萬元。永慶房屋商仲事業部協理黃增福分析,內科商圈的辦公大樓屋齡新、群聚效益強、生活機能完整,已形成新的商業聚落,未來前景看好。

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北縣房市回溫 中古屋價揚

2009/09/11  
【聯合報╱記者黃福其/板橋報導】
北縣地政局統計今年第2季房市景氣,發現全縣買賣成交量均較第1季增加53%,法拍屋也出現拍賣數下降、拍定數上升情形,顯示房市回溫。


北縣房市回溫,板橋市等五個高房價地區第2季平均房價,中古屋大樓、公寓分別比第1季高出7千元、5千元,新推案的開價已逾每坪30萬元。 記者黃福其/攝影


地政局另調查板橋、新店、永和、中和及三重等5個高房價地區價格,發現中古屋大樓平均每坪20.4萬元、公寓每坪16.3萬元,分別比第1季高出7千元、5千元,新推案開價更逾每坪30萬元。

地政局長方銘記在縣政會議報告中指出,北縣今年上半年新成屋及中古屋買賣共9萬5947筆棟數,均居全國第一,第2季5萬8063筆棟比第1季3萬7884筆棟成長53%,7、8月登記情形也顯示買氣持續回溫。

此外,上半年法拍屋登記3853筆棟,第2季2498筆棟比第1季1355筆棟成長84%,顯示拍賣數下滑、拍定數成長;外籍人士上半年在北縣買房子259筆棟,第2季160筆棟較第1季99筆棟大幅成長,且集中在淡水、林口及新店。

方銘記分析,北縣不動產景氣正處回升態勢,新板特區、頭前重畫區、新莊副都心、重陽重畫區及台北大學特區,都是新成屋密集區,尤其副都心、頭前已有鄉林、國泰、冠德、遠雄等大建商搶進;中古屋則在捷運及升格效應下,價平量穩。

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房市回溫 北市土增稅收超徵

【經濟日報╱記者陳亮諭/台北報導】 2009.09.17 09:30 am

  
台北市稅捐稽徵處昨(16)日公布今年截至8月底地方稅收實徵308億元,相較去年同期實徵323億元,減幅5%,減幅已逐漸縮小,其中土增稅已連續三個月超過10億元,顯示景氣逐步好轉。



財部日前制訂「所得稅法第8條台北市稅捐稽徵處長謝松芳表示,土地增值稅收由第一季谷底逐漸回升,至8月底實徵96億元,超徵8億元,增幅10%,雖仍較去年同期減少4%,但連續三個月,單月超過10億元。若以季來比較,第一季僅實徵23億元,第二季增至46億元,呈倍數成長。

謝松芳指出,土增稅與景氣息息相關,也呈現房地產景氣的榮枯,97年下半年受全球金融風暴波及,稅收急遽下滑;今年上半年因政府一連串激勵措施下,土增稅收逐漸攀升。

謝松芳說,地方稅稅收的好壞,土增稅是一大指標,今年度已過三分之二,只要土增稅能達成預算數135億元,今年稅收績效即顯樂觀,截至8月底土增稅已達96億元。

除土增稅顯示景氣轉熱,從契稅表現也能略知一二。北市稅捐稽徵處表示,契稅第一季實徵4億元、第二季實徵6億元,成長50%,1至8月底超徵26%,顯示房地產景氣,已在第一季落底,第二季開始轉趨熱絡。謝松芳指出,根據北市稅收數據顯示,國內景氣已逐漸走出低迷,雖然最壞時刻已過,但政策性優惠房貸用罄及新流感來勢洶洶,後續稅收是否受到影響,有待觀察。

北市稅捐稽徵處信心滿滿指出,目前土增稅稅收較預期來得樂觀,預估全年可徵收136億元,應能順利達到年度預算數,甚至可望超徵約10億元。

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台北市8月房屋買賣移轉棟數6306件,較7月下滑4.73%

【財訊快報/曾國仁報導】北市地政處今天公告8月買賣移轉棟數,12個行政
區買賣移轉棟數達6306件,較7月6619件小幅下滑4.73%,交易棟數已連續2個
月下滑。台灣房屋首席總經理彭培業表示,受到農曆鬼月及賣方姿態拉高買方
追價無力影響,北市交易棟數如預期下修,預計9月仍會小幅下修。

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